16/11/2022
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Publicado: 16 de Noviembre 2022. 5:12 pm
Editado última vez: 16 de Noviembre 2022.5:12 pm
(Regrese y revise si ya leyó la última actualización. Estas observaciones se irán actualizando a medida que obtenga más información)
Autor: Luis Ernesto Dominguez Magaña
He delimitado un área pequeña del Submercado Inmobiliario de la Zona Cantón El Carmen, y recopilado información para comentar sobre ella. El área se puede ver en la imagen, y esta ubicada entre el Paseo General Escalon, una quebrada que sirve de división entre esta zona y la Iglesia San Pablo, y esta limitada también por la Calle El Mirador.Una muestra, pero que arroja buen insight.
En resumen, se pueden observar en el área, Edificios como Torre Las Vistas, Torre del Paseo, Torre Ambrogi, y Condominio Vistas del Mirador.
Puedo decir que no son los precios de alquiler residencial más caros del país, ya que he visto de hasta $12 dolares por metro cuadrado mensual.
Se observan alquileres entre $900 y $1800 mensual (entre $6.76 por mt2 mensual y $9.19 p/mt2 mensual).
Se observan tamaños de apartamentos de 92.13 mts2 a 226 mts2.
Se observan precios de venta de $153,000 a $325,000 (De $1194 p/mt2 a $1857 p/mt2 ).
Se observan cap rates de 3.2% a 3.79% anual (En otra ocasión explicó cómo los determine).
En conclusión, la pregunta que surge es si realmente es menos riesgoso invertir en un activo que ocupa un empleado o empresario en uno de estos apartamentos o es menos riesgoso invertir en un espacio de oficina Clase A ocupado por una corporación con buen crédito.
Los Cap Rates sugieren que es menos riesgosa una inversión en un apartamento que en una oficina Clase A, pero eso es precisamente lo que hay que comprobar (Los Cap Rates residenciales están abajo de 5% y si leen algunas de mis publicaciones verán que los Cap Rates de oficinas Clase A están arriba de 5%). Si esto no es verdad, los precios de venta o los alquileres residenciales estarían inflados y estaríamos ante muy malas inversiones. Esto es un buen insumo para los Inversionistas compradores de Activos Inmobiliarios SV
Aquí unos datos preliminares recolectados este dia:
A) Paseo General Escalon:
-Torre las Vistas: a enero de 2020 en $1600 mensual por 174 mts2 en piso 8 ($9.19 por mt2 mensual), paso 3 meses en lista, otro a $1500 mensual por 186 mts2 ($8.06 p/mt2 mensual). Son 13 niveles y 54 apartamentos, en promedio alquileres de $8.62 p/mt2 mensual. Al 10 de noviembre en venta 224 mts2 (190 mts2 área útil) en $285,000 negociables.Se observa al 18 de Julio, otro enlistado en $1800 mensual. Se observa también uno enlistado a $81 la noche. Cap Rate promedio 3.79%.
-Residencial altos del paseo: a noviembre de 2017 se observaba casa de 394 vrs2, 240 mts2 de construcción en $200,000.
-Condominio Residencial Torre del Paseo I: Apartamentos de 130 mts2, y otro de 92.13 mts2 a $153,000, o $1660 p/mt2 más cuota de mantenimiento de $90 mensual.
B) Calle arturo ambrogi:
-Torre Ambrogi:191.73 mts2 a $235,000 o $1225 p/mt2, también 175 mts2 a $325,000 o $1857 p/mt2. La compañía desarrolladora inició anunciando 23 apartamentos con precios desde $182,000 por 132 mts2 ($1368 p/mt2), y más recientemente en Febrero de 2022 el mismo tamaño se anunciaba a $1466 p/mt2 por 133 mts2 a $195,000 en 4o nivel. También se observan en alquiler un tamaño de 133 mts2 en $900, lo que indica $6.76 p/mt2 mensual. Cap rate aproximado: 3.2%.
C) Calle del Mirador.
-Condominio vistas del mirador (103 AV Norte)
-Suites Masferrer: se observan precios de $1194 p/mt2, por 226 mts2 a $270,000. En 2016 se observaban precios desde $185,000.
