אורית אושרי - מומחית למשכנתאות

24/06/2021

יש לכם נכס שחשבתם למנף לטובת רכישת דירה אחרת?
אתם חייבים לקרוא את זה!

10/06/2021

יש לכם נכס ואתם רוצים לדעת איך אפשר למנף אותו?
רוצים לדעת מה אפשר לעשות בכסף (רמז, לא רק לקנות דירה)?
אתם חייבים להגיע להרצאה הזאת!
פרטים בפרטי :)

אתם לפני לקיחת משכנתא?

רוצים לשמוע על חשיבה מחוץ לקופסה בכך הנוגע למשכנתאות

בואו למפגש בו Orit Oshri תציג את עצמה ואת הסודות מאחורי המשכנתא

המפגש ביום שלישי בשעה 08:15
בZOOM

08/02/2021

מה זה מכרז בנקים ולמה חשוב לשים לב?
המטרה של מכרז הבנקים היא למעשה לנהל מו"מ אפקטיבי מול הבנקים בנוגע לתנאי המשכנתא.
את מכרז הריביות רצוי להתחיל כחודש וחצי לפני מועד העברת הכספים מכיוון שבחלק מהבנקים נקבל את הבטחונות לביצוע רק לאחר החתימות. ביצוע הבטחונות, עליהם אפרט בפוסט הבא, לוקח זמן, ומשתנה בין עסקה לעסקה. בממוצע, טיפול בבטחונות לוקח בין שבועיים לחודש, תלוי בבטחונות ובמורכבות העסקה.
יש לזכור כי לריביות שניתנו לנו יש תוקף של 24 ימים מרגע קבלת האישור ועד לביצוע ההלוואה, ולכן המצב האופטימלי הוא ביצוע ההלוואה בטווח הזמן הזה.
ישנם תנאים נלווים וגורמים נוספים, מעבר לאחוז הריביות שאושר, וגם הם צריכים להילקח בחשבון (אעפ"י שההשפעה שלהם קטנה יחסית להשפעה של גובה הריביות).
למה הכוונה?
דמי פתיחת תיק
שמאות
מסלולי הטבה במשכנתא
מהירות ויעילות הבנק

רוצים לקרוא עוד?
לינק למאמר המלא http://bit.ly/3jsymtS

לשליחת הודעה מיידית בווטסאפ https://bit.ly/362mu

24/01/2021

מוזמנים להשתתף ולשתף!

https://www.facebook.com/100001956783311/posts/4863857920356053/

לקחתן משכנתא?
עומדות לקחת משכנתא?

מוזמנות מוזמנים להתארח במפגש ביום שלישי ב8:15 לשמוע את אורית אושרי על כמה זה יכול לעלות לנו אם נעשה טעויות בדרך

רוצות להצטרף שילחו הודעה ונשלח לכן קישור להרשמה

10/01/2021

בניית תמהיל משכנתא מאוזן ומותאם הוא אחד האתגרים העיקריים והחשובים שעומדים בפני יועץ המשכנתאות. מעבר לכך שהתמהיל שנבנה אמור להתאים לאופי הלווים, למצבם הפיננסי ולתוכניות העתידיות שלהם, בבניית תמהיל טמון הפוטנציאל הגדול ביותר לחסכון בכסף!
ישנם לא מעט מסלולי משכנתא, מעבר ל3 הבסיסיים שכולנו מכירים, והשילוב שלהם מבחינת חלק יחסי של כל אחד מהם במבנה המשכנתא הכללי, ולכמה זמן נפרוס את אותו מסלול הוא שיוצר לנו למעשה את התמהיל. חשוב להדגיש, כי תמהיל שהותאם עבור זוג לווים אחד לא בהכרח יתאים לזוג אחר, למרות שהם בעלי הכנסות דומות ולוקחים אחוז מימון דומה מהבנק.
בניה נכונה ומקצועית של תמהיל המשכנתא תאפשר משכנתא אופטימלית – החזר חודשי נוח למצב הפיננסי היום ובעתיד הנראה לעין, תוך שילוב של החזר אופטימלי לשקל. מומלץ מאוד להיעזר באיש מקצוע בבניית התמהיל, ולא להתפשר על פחות מאיש מקצוע מומחה.
שליחת הודעה מיידית בווטסאפ https://bit.ly/362muKh
קישור למאמר המלא http://bit.ly/3s9UOvK
לאחר בניית התמהיל הרצוי, נוכל להתחיל במכרז הבנקים – ועל זה אכתוב בפוסט הבא.

15/12/2020

מהם הדברים שאנחנו חייבים לדעת לפני שאנו רוכשים דירה?
ציון טייב, עו"ד בתחום הנדל"ן, כותב לנו על תשעה מהם!
החלטתם לרכוש דירה, אחת ההחלטות החשובות שאדם ממוצע עושה בחייו ולרוב גם ההשקעה הכספית הגדולה ביותר שלו, אתם רוצים להיכנס כבר לבית החדש שלכם, לקנות ריהוט חדש שיתאים לקירות מקרר יפה למטבח, לא הייתי ממליץ למהר יותר מדי. מדובר בצעד חשוב שצריך שיקול דעת ומומחיות.
מניסיוני בעסקאות מכר ישנם דברים שחייבים לשים לב אליהם מראש. ריכזתי לכם 9 טיפים חשובים שכל רוכש דירה חייב לדעת, ולא תשלמו כסף מיותר או גרוע יותר תאבדו את כספכם.

אז למה חשוב לשים לב?
1. כמה כסף???
2. בדיקה פיזית לנכס
3. בדיקות רישומיות ראשוניות
4. בדיקת משכנתא
5. הוצאות נוספות
6. חתימת הסכם – רגע האמת
7. הגנה על כספכם
8. הקדמת תשלומים
9. קחו עורך דין טוב – לא זול!

Zion Tiab Adv. - ציון טייב, עורך דין

למאמר המלא: https://bit.ly/3qwwUK8
לשליחת הודעה מיידית: https://bit.ly/362muKh

30/11/2020

אחרי שקבענו את התקציב שלנו לרכישה וקיבלנו אישור עקרוני מהבנק - הגיע הזמן למצוא את הנכס שלנו!
קבלו מספר טיפים *מיועץ נדל"ן* שיעזרו לכם לקנות דירה בדרך הנכונה!
1. בתור התחלה, היכנסו לאתר הנדל"ן של ישראל https://www.nadlan.gov.il/
אם יש לכם כיוון כללי לגבי האזור בו אתם רוצים לרכוש את הדירה הבאה שלכם, האתר הזה יעזור לכם לדעת הרבה על השכונה בה אתם רוצים לקנות. מעבר למחירי עסקאות נדל"ן שנסגרו בשכונה, תקבלו גם מידע על הסביבה כגון: בתי ספר וגנים המשוייכים אליה (כולל ציוני המיצב של בתי הספר ביסודיים), מידע על השטחים הירוקים והפארקים בשכונה (אם קיימים), מידע על המוסדות הציבוריים/קהילתיים בשכונה, מידע על תחבורה ציבורית ומדדי דמוגרפיה של השכונה.
2. עשו סיור רגלי בשכונה בה אתם מעוניינים לקנות, דברו עם השכנים ועם עוברי האורח בשכונה. פעולה זו תגלה לכם כ"כ הרבה על השכונה, ותסייע לכם בקבלת ההחלטה האם השכונה מתאימה בכלל לאורח החיים שלכם.
3. אם אתם לא מכירים את האזור, כדאי להיעזר בשרותי תיווך. מתווך מקצועי שמתמחה באזור יסייע לכם רבות בכל הנוגע לשכונה והדירות שיש בה. עם תשאול נכון של מתווך מקצועי, הוא ימצא עבורכם דירה שתתאים לכם כמו כפפה ליד, ויחסוך מכם הרבה זמן וטיולים מיותרים בנכסים שלא מתאימים לכם.
4. קחו בחשבון שמחיר הסגירה של הנכס אינו המחיר הסופי. רצוי לקחת מרווח של כ-100,000 עד 150,000 ₪ יותר מהמחיר שאותו אתם מוכנים להציע על הדירה. הדבר נובע מתשלום מס רכישה, עמלת עו"ד כ-0.5% בממוצע ועמלת תיווך במידה ולקחתם שירותיו של מתווך. כמו כן, רוב הרוכשים מבצעים שיפוץ בדירה לפני כניסתם אליה.
5. במידה ואתם צריכים משכנתא, דאגו לאישור עקרוני למשכנתא ממספר בנקים לפני הגשת הצעת המחיר, ולבטח לפני חתימה על חוזה הרכישה. ללא אישור עקרוני, בעלי הנכס עשויים שלא להתייחס להצעות שלכם ברצינות, ואף לשלול אותן. כמובן, שמומלץ בחום לקחת את שירותיו של מומחה למשכנתאות מקצועי ומנוסה, שילווה אתכם לאורך כל התהליך עד לכניסה לדירה.
6. ראיתם דירה שמצאה חן בעינכם?
בקשו צילום של הארנונה - שם נמצאים פרטי הגוש, החלקה והתת חלקה. עם המידע הזה, הוציאו בעצמכם את נסח הטאבו עדכני של הנכס ובכך תדעו מי הבעלים של הנכס, ואם יש אזהרות שעשויות להוות בעיה ברכישה. נכון שאתם יכולים לקבל העתק נסח מהבעלים, אך רצוי להוציא את הנסח העדכני ביותר. נכון לכתיבת שורות אלו, הוצאת נסח טאבו עולה 15₪ נכון וניתן לעשות זאת בקלות באמצעות אתר משרד המשפטים בכתובת https://ecom.gov.il/voucherspa/input/440.
שחר חסיד
יועץ נדל"ן ומומחה לשיווק דיגיטלי
הדרך הנכונה - ייעוץ נדל"ן
https://trway.co.il
שחר חסיד
הדרך הנכונה - ייעוץ נדל"ן

למאמרים נוספים בנושא משכנתא לרכישת נכס: https://bit.ly/33ukGYC
לשליחת הודעה מיידית: https://bit.ly/362muKh

23/11/2020

בשנים האחרונות גברה ההבנה של חשיבות הפניה לבנק לקבלת אישור עקרוני לפני החתימה על חוזה הרכישה.
הבנה זו נבעה ממקרים רבים בהם רוכשים התחייבו בחוזה הרכישה, שילמו את ההון העצמי שלהם, וברגע האמת ניגשו לבנק לקבל משכנתא והבנק לא אישר להם את מלוא הסכום הנדרש, מסיבות רבות. כתוצאה מכך היו מקרים רבים של הפרות חוזה, הפסדים כספיים רבים ועוגמת נפש לכל הצדדים המעורבים בעסקה.
האישור העקרוני של הבנק הינו אישור אשראי, והוא בוחן את היתכנות העסקה מבחינת אחוזי המימון המבוקשים ומבחינה אשראית, כלומר בשלב זה הבנק עדיין לא בודק נכס ספציפי.
על מנת לקבל אישור עקרוני מהבנק, יש מספר מסמכים סטנדרטיים שנדרש להעביר לבדיקה. ברוב המקרים, ישנם מסמכים נוספים המותאמים באופן אישי ללווים ולנתונים שלהם.
יש חשיבות ומשמעות רבה לאופן הגשת הבקשה והצגת הנתונים לבנק. הדבר נכון פי כמה במקרים בהם היתה בעבר התנהלות לא תקינה של אחד הלווים או שמדובר בבקשה גבולית מבחינת נתוני הלווים. ברגע שהוגשה בקשה בצורה לא מקצועית ונדחתה במערכת – יהיה קשה מאוד להפוך את הבקשה ולאשרה (הדחייה מתועדת במערכות הבנק).
זיכרו - גם אם ההסטוריה האשראית שלכם אינה מושלמת, בהצגת הנתונים לבנק בצורה הנכונה ניתן לעיתים לאשר את הבקשה ולהגשים את החלום לרכישת דירה. לאור זאת, קיימת חשיבות גדולה מאוד להסתייע בגורם מקצועי, מה שיגדיל את הסיכוי לאשר את הבקשה.
לאחר קבלת האישור מהבנק, נוכל לעבור לשלב הבא בתהליך הרכישה - חתימה על חוזה הרכישה.
למאמר המלא: https://bit.ly/2UR5UX5
לשליחת הודעה מיידית: https://bit.ly/362muKh

17/11/2020

בשני הפוסטים הקודמים כתבתי על שני הפרמטרים הראשונים שיש לקחת בחשבון כאשר אנו קובעים מהו התקציב שלו לרכישה.
הפרמטר השלישי שנצטרך לקחת בחשבון בקביעת התקציב שלנו לרכישה, הינו ההון העצמי שלנו.
בחישוב ההון העצמי יש לחשב הוצאות נלוות, שאינן כלולות במחיר הדירה בחוזה הרכישה (כמו למשל: תשלום לעו"ד, תשלום למתווך, מיסים במידה ויש וכדומה). הדבר נכון במיוחד כאשר מדובר במקרים בהם אנו מבקשים מהבנק מימון מקסימלי לעסקה.
יפית ורועי, זוג צעיר ממרכז הארץ החליטו לרכוש דירה ראשונה.
לאחר חיפושים רבים, הם מצאו דירה שאהבו והחליטו לרכוש אותה.
שווי הדירה בחוזה הרכישה היה 1.8 מ' ₪, והם הגישו לבנק בקשה למימון המקסימלי – 75% מימון. להשלמת הפער, הם פדו את כל החסכונות שלהם, ואף קיבלו סיוע כספי מההורים.
הם הגיעו אליי לאחר שכבר חתמו על חוזה הרכישה ושילמו את מלוא ההון העצמי שברשותם – 450 אש"ח.
בשיחה שביצענו, סקרנו את כל ההוצאות הנלוות לרכישה, והסתבר שהם לא לקחו את כולן בחשבון. מכיוון שכבר השתמשו בכל החסכונות שהיו להם, וכבר קיבלו סיוע כספי מההורים – כבר לא ותר להם מקור להשלמת הכספים החסרים.
מכיוון שלקחו את המימון המקסימלי מהבנק, לא יכלו להגדיל את סכום המשכנתא, ולכן זו היתה בעיה של ממש.
הוצע להם ע"י הבנק שלהם לקחת הלוואה בריבית של כל מטרה, ריבית גבוהה משמעותית מריביות המשכנתא. הלוואה זו נפרסה לטווח שנים קצר יחסית, ולא רק שלא היתה אטרקטיבית מבחינת החזר לשקל, ההחזר החודשי בגינה היה מכביד עליהם מאוד ומקשה על ההתנהלות השוטפת של משק הבית.
בסופו של דבר, הצלחנו למצוא פתרון יצירתי עבורם, בריביות נמוכות ובפריסה נוחה יחסית.
תכנון נכון היה מאפשר לבחון את כל האופציות הרלוונטיות מראש, ולמנוע עוגמת נפש ולחץ מיותר.
קישור למאמר המלא: https://bit.ly/3kAeSTb
לשליחת הודעה מיידית: https://bit.ly/362muKh

09/11/2020

בפוסט הקודם כתבתי על נושא הרגולציה שמגביל את המימון המקסימלי שיכול לתת הבנק עפ"י סוג העסקה.
פרמטר נוסף אשר משפיע על הסכום המקסימלי אותו נוכל לקבל מהבנק הינו יחס החזר מהכנסה. עפ"י הרגולציה, בנק לא יוכל לאשר משכנתא שההחזר בגינה עולה על 50% יחס החזר מהכנסה.
למרות שלפני הרגולציה ניתן לאשר משכנתא עם החזר חודשי שלא יעלה על 50%, הבנקים מחמירים ומאשרים עד 40%, וגם זאת כחריג. יחס החזר מהכנסה אופטימלי הינו עד 30% מהכנסה הפנוייה.

מעבר לסכום המקסימלי שהבנק יוכל לאשר כתלוי ברגולציה, עלינו לבחון היטב מהו ההחזר האופטימלי שרלוונטי לנו בתוך המסגרת המקסימלית של הבנק.
קביעת ההחזר החודשי האופטימלי הינו הבסיס לבניית תמהיל מותאם ויציב, והוא משפיע על איכות המשכנתא ועלותה. לשם קביעת ההחזר האופטימלי אנחנו צריכים לחשוב קדימה – צפי לגידול בהכנסות (קידום בעבודה וכו), הרחבת המשפחה, גידול צפוי בהוצאות התא המשפחתי וכדומה. כמו כן יש לזכור כי ההחזרים החודשיים של המשכנתא עשויים להשתנות ולעלות עם השנים, וכן יש חשיבות מכרעת לקחת בחשבון גם פרמטר זה בקביעת ההחזר החודשי האופטימלי עבורנו.

יועץ משכנתא טוב לוקח פרמטרים אלו ונוספים בחשבון, קובע יחד אתכם מהו גובה ההחזר החודשי האופטימלי עבורכם ומוצא פתרונות יצירתיים במידה ויש אי התאמה בין הסכום המבוקש ליחס ההחזר מהכנסה (במידת האפשר).

לשליחת הודעת ווטסאפ https://bit.ly/362muKh
למאמר המלא shorturl.at/eCHV0

02/11/2020

מהו תהליך לקיחת משכנתא לרכישת דירה ואיך נבצע אותו נכון?
השלב הראשון הוא קביעת תקציב לרכישה.
התקציב מושפע ממספר גורמים, כאשר במאמר זה אסביר על קביעת התקציב כנגזרת מאחוז המימון המקסימלי שנוכל לקבל מהבנק.
אז מהו אחוז המימון המקסימלי שנוכל לקבל מהבנק?
אחד הפרמטרים שמשפיע על התשובה לשאלה זו הוא סוג העסקה שאנחנו עתידים לבצע.
קיימים מספר סוגי עסקאות נפוצות הרלוונטיות לעולם המשכנתאות:
1. רכישת דירה יחידה – רכישת דירה כאשר אין בבעלותנו דירה נוספת.
2. רכישת דירה חליפית – רכישת דירה בזמן יש בבעלותנו דירה נוספת, אותה
אנו מצהירים שנמכור תוך 18 חודשים (בזמן הקורונה הוארכה התקופה
לשנתיים).
3. רכישת דירה להשקעה – רכישת דירה כאשר בבעלותנו דירה אחת או יותר
אותן איננו מתכוונים למכור, כלומר שלאחר הרכישה יהיו בבעלותנו 2 דירות
או יותר.
4. הלוואה לכל מטרה –בסוג זה של הלוואה מדובר בשעבוד נכס שכבר
בבעלותנו, עבור צרכים שונים ומגוונים (עזרה לבן משפחה, איחוד הלוואות
וכדומה).
5. הלוואה לשיפוץ או הרחבה של נכס קיים – גם כאן מדובר בשעבוד נכס קיים,
אך מטרת ההלוואה היא שונה (קשורה להשבחת הנכס עצמו).
6. הלוואה עסקית – הלוואה כנגד שעבוד נכס עסקי קיים או רכישת נכס ע"י
חברה.

מהו אחוז המימון המקסימלי עבור כל עסקה?
כיצד מחושב שווי הנכס לעניין אחוזי המימון?
כיצד מחושבים אחוזי המימון במקרים בהם לאחד מבני הזוג דירה בבעלות ולשני לא?
כל התשובות לשאלות אלו במאמר המלא: https://oritoshrim.wixsite.com/mysite/budget
למשלוח הודעה מיידית בווטסאפ: https://bit.ly/362muKh